|
КУПИТЬ ОТЕЛЬ В ТУРЦИИ
Покупка недвижимости или бизнеса за рубежом может рассматриваться как способ диверсификации рисков накопленных вложений или основной источник дохода при переезде на новое место жительства из России за рубеж или дополнительный элемент в существующей организационной структуре бизнеса.
Наиболее распространенной ситуацией является инвестирование за рубеж с целью диверсификации рисков. Сейчас российские покупатели вспоминают о небывалом росте цен в России вообще и в Москве, в частности, приводя цифры, которые являлись фантастическими для европейских стран, говорят о несвоевременности вложений за границу, однако, похоже бум закончился. Разумный инвестор должен сформировать инвестиционный портфель, включающий различные по степени риска и доходности вложения, а потом уже выбирать – «быстрорастущую» российскую экономику или стабильную устоявшуюся экономику Турции. Эти рассуждения касаются как инвестиций в жилую недвижимость, так и в коммерческую.
В большинстве случаев инвесторами предпочтение отдается предприятиям гостиничного и ресторанного бизнеса. Они менее сложны в управлении из-за рубежа и менее подвержены конъюнктурным колебаниям. Инвестиции в гостиничный бизнес по сравнению с иными видами бизнеса оправдываются тем, что получить объективную оценку финансового состояния гостиничных объектов сравнительно несложно, а все активы бизнеса на виду (например, у прибрежного отеля это близость к морю и техническое состояние номеров). Предварительно оценить эти детали можно по фотографиям, а для принятия окончательного решения о покупке бизнеса достаточно просто выехать на место для осмотра объекта.
Для проведения успешной сделки по покупке отеля, гостиницы за рубежом необходимо не только подобрать сам объект, но и привлечь надежную риэлторскую компанию в стране покупки бизнеса. А чтобы свести свои риски к минимуму, желательно провести аудиторскую и налоговую проверку отеля, гостиницы. Таким образом, первым шагом должен быть выбор надежного партнера в России, который станет связующим звеном, не только с продавцом или его представителями, но также с юридическими и аудиторскими компаниями.
Если решение о покупке отеля, гостиницы в Турции принято, то процедура в целом выглядит приблизительно следующим образом. Проводится сравнительный анализ экономических показателей предлагаемых отелей. Далее, исходя из предпочтений инвестора, происходит выбор отеля, гостиницы. Профессиональные агентства имеют некий выбор предложений по отелям в своей базе, однако подбор вариантов, отвечающих индивидуальным критериям, происходит на заказ.
Первичная информация об отелях, гостиницах состоит из краткой информации об объекте, его фотографий, ориентировочных сведений о финансовых показателях за последние несколько лет. В случае, если инвестора устраивает первичная информация, имеет смысл выехать на место для визуального осмотра отеля. Кроме того, в процессе осмотра осуществляется знакомство с собственником отеля, который может пояснить и прокомментировать интересующие Вас аспекты ведения бизнеса. Результатом встречи с собственником может стать также подписание протокола о намерениях, в котором стороны фиксируют основные характеристики сделки (цена отеля, порядок оплаты и т.д.).
Следующим шагом следует предусмотреть проведение независимой юридической экспертизы выбранного отеля, гостиницы таким образом, инвестор получает полное представление о возможных рисках. Результаты юридической экспертизы целесообразно использовать в процессе переговоров с продавцом отеля при обсуждении цены сделки.
В случае, если цена отеля и условия покупки устраивают, стороны переходят к подготовке договора купли-продажи отеля, гостиницы. Здесь возможны варианты покупки отеля вместе с компанией, т.е. происходит смена учредителей и акционеров юридического лица. Однако, бывает продажа отеля без юридического лица. В последнем случае для регистрации сделки понадобится открытие новой компании. Проект договора готовят, как правило, юристы покупателя с учетом выявленных в процессе экспертизы рисков. Согласование окончательного текста договора осуществляется юристами сторон при участии покупателя и продавца отеля.
Между подписанием договора купли-продажи отеля и закрытием сделки проходит некоторое время, необходимое для выполнения указанных в договоре отлагательных условий (подготовка и передача покупателю оригиналов финансовой и иной документации приобретаемого отеля, получение разрешений местных государственных органов в случае необходимости). В процессе закрытия сделки стороны оформляют переход права собственности на акции/доли компании, а также завершают расчеты по сделке.
Таким образом, в процессе покупки отеля в Турции участвует юридическая и аудиторская фирмы, т.е. следует предусмотреть затраты на их вознаграждение, размер которых варьируется от объема выполняемой работы, а также существующих ставок.
Достаточно распространено приобретение торговых площадей и офисных площадей с их последующей сдачей в аренду или использованием для собственных нужд. Однако во многих случаях распространена и обратная процедура - аренды торговых и офисных площадей за рубежом российскими бизнесменами, в зависимости от индивидуальных коммерческих нужд.
Говоря о покупке не просто коммерческой недвижимости, а действующего бизнеса за рубежом, следует отметить, что в цене объекта стоимость активов, включая недвижимость, составляет 50-70%, остальная часть цены - плата за организованный бизнес. Особенно это характерно для популярных действующих ресторанов в "проходных" местах, высокодоходных отелей. Именно поэтому часть инвесторов предпочитает покупке действующего бизнеса строительство нового объекта или приобретение нового помещения. Так, готовый к эксплуатации оборудованный отель, не отработавший ни одного сезона, повысится в цене на 30-50%, успешно отработав два-три сезона (без учета самого роста цен на недвижимость и других макроэкономических показателей, таких как инфляция), ни говоря уже о том, что стоимость строительства сама по себе значительно ниже продажной стоимости объекта. Так что на чашах весов оказываются два показателя: деньги и время, ну и, пожалуй, такая мелочь как головная боль, связанная со строительством и налаживанием бизнеса. Если инвестор хочет действующий бизнес сейчас, то стоит брать успешный готовый объект, если есть время подождать и возможности на "раскрутку" бизнеса, то в итоге может получиться неплохая экономия, которая наверняка превысит доход от эксплуатации объекта.
Как в случае ведения гостиничного бизнеса, так и в случае сдачи коммерческой недвижимости в аренду, можно предусмотреть различные способы управления в зависимости от готовности инвестора к полной или частичной занятости, т.е. самостоятельное управление или доверительное управление отелем.
Наибольшим спросом у российских инвесторов пользуются развитые районы Турции на побережье Средиземного (Анталия, Кемер, Белек, Сиде, Алания), у европейских инвесторов – побережье Эгейского моря (Кушадасы, Бодрум, Мармарис, Фетхие), а так же Стамбул и Измир. Эгейское побережье считается более престижным, поэтому цены на недвижимость здесь дороже, чем на Средиземном.
Благодаря популярности Турции как массового туристического направления и активизации местного рынка недвижимости резко выросла инвестиционная привлекательность турецкой недвижимости. По прогнозам экспертов в этом году значительно вырастет число приобретаемых иностранцами объектов недвижимости, в виду принятия нового закона по покупке недвижимости иностранцами в Турции.
Из-за привлекательности рынка, инвестиционные потенциал Турции не ослаб, а переместился на коммерческие объекты (в первую очередь на отели, но также и производственные, офисные и торговые площади), покупка которых в любом случае предполагает регистрацию турецкой фирмы с иностранным капиталом. Правительством Турции регулярно предпринимаются шаги с целью либерализации инвестиционного климата в стране: разрешен свободный ввоз/вывоз капиталов, доходов, дивидендов и зарплат, организованы свободные торговые зоны. В связи с принятием нового закона и облегченной процедуры покупки недвижимости в Турции для иностранцев инвестиции в жилую недвижимость необыкновенно вырастут по привлекательности. |
